Naujų būstų pasiūla Vilniuje
Analizuojant būsto rinką Amerikoje dažnai galima sutikti tokį visai naudingą rodiklį, kuris neblogai indikuoja būsto rinkos tendencijas: imamas šiuo metu rinkoje esantis naujų namų (būstų) kiekis ir padalinamas iš vidutinio per mėnesį parduodamų būstų skaičiaus. Taip gaunama naujų būstų pasiūla mėnesiais, kuri šiuo metu JAV siekia apie 4,9. Būsto krizės įkarštyje šis rodiklis JAV buvo pasiekęs 12 mėnesių, o nuo 2008-ųjų pabaigos nuosekliai pradėjo mažėti, kol 2012-aisias aprimo besiblaškydamas tarp 4 ir 5 mėnesių.
Diskutuojant su kolegomis iš Inreal apie Vilniaus nekilnojamo turto kainų tendencijas, pabandžiau sumesti kažką panašaus į JAV taikomą rodiklį ir Vilniaus naujų būstų rinkai. Gavosi gana įdomus grafikėlis, kuris labai aiškiai rodo, jog nuo 2011-ųjų metų pradžios nuosekliai kaupėsi naujų būstų pasiūla, mat pasinaudoję kainų stabilizavimusi ir šiokiu tokiu paklausos atsigavimu, vystytojai atšildė ar naujai pradėjo vystyti nemažai projektų. Tad, nepaisant gerėjančios ekonominės situacijos ir paklausos pagyvėjimo, naujų būstų kainos Vilniuje į viršų nešoktelėjo, o mindžikavo vienoje vietoje, kol pernai metų viduryje nepradėjo kristi.
Įdomu ir tai, jog būstų pasiūlos ir paklausos santykis rodo, jog pernai buvome pasiekę beveik tokį patį tašką, kaip NT stagnacijos 2009-ųjų pabaigoje viršūnėje, kai vystytojai galėjo tikėtis parduoti savo būstų pasiūlą vidutiniškai per dvejus metus. Tiesa, kainos pernai metais taip staigiai nekrito, nes, matyt, vystytojai ne tokie užsiskolinę ir gali kantriau laukti pirkėjų. Situacija nuo 2012-ųjų vidurio lyg ir gerėja, tokiais pardavimų tempais pasiūla būtų išsemta per 24 mėnesius, o nebe per 27, bet kol kas neatrodytų, jog artimiausiu metu rinkos bumas labai tikėtinas.
Iš pažiūros, 24 mėnesių pasiūla, lyginant su 5-ių mėnesių rodikliu JAV atrodo labai baisiai, bet tai tikriausiai nelabai palyginami dalykai: skiriasi metodika, be to tikėtina, jog JAV pradedama parduoti jau pastatytus būstus, kai Inreal pasiūlą skaičiuoja pagal esamus skelbimus (o šie atsiranda vos tik prasidėjus statyboms). Į Vilniaus skaičius reikia žvelgti atlaidžiai ir dėl to, kad Vilniaus rinka nėra labai didelė, ir net vienas naujas namas daug ką lemia: kartais vidutinės pasiūlos kainos nukrenta ne dėl to, kad atpigo butai, bet dėl to, kad atsirado naujas ekonominės klasės projektas, kuris sumažino vidutinę Vilniaus būstų pasiūlos kainą. Sandorių kiekiai irgi interpretuojami iš skelbimų pokyčių, tad duomenys nėra tokie patikimi, kaip iš Registrų centro. Bet, tikiuosi, tendencijas šie skaičiai parodo. Bent jau į tą pusę.